기준금리와 임대수익률(캡레이트,대체자산,투자수요)
본 글은 기준금리 변화가 임대수익률(캡레이트)에 전달되는 경로와 대체자산과의 상대가치, 투자수요의 변화를 구조화해 설명한다. 모기지 비용, 자본비용, 공실·임대료 전망, 리스크프리미엄 재조정 메커니즘을 정리하고, 자산군별 실무 체크리스트를 제시한다.캡레이트캡레이트는 순 영업소득(누 OI)을 자산가로 나눈 비율이며, 실무에서는 무위험금리(보통 국채수익률)와 리스크프리미엄, 성장 기대를 더해 결정된다. 단순 근사식은 Cap≈r_f+RP−g로 표현되며, 기준금리 인상이 r_f를 끌어올리면 동일한 RP·g 가정 하에서 캡레이트는 상승 압력을 받는다. 캡레이트 상승은 곧 자산가격의 하방 조정으로 번역되므로, 임대료 성장이 둔한 국면에서는 평가손익의 변동성이 커진다. 반대로 기준금리가 하락하거나 성장(g) 기대가 ..
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2025. 9. 1. 23:08